Le fonds de commerce et le bail commercial
Fil conducteur
Au bout de quinze ans, le propriétaire du local refuse de renouveler le bail pour relouer plus cher. Il en a le droit. Mais il devra verser à Claire une indemnité d'éviction correspondant à la valeur du fonds qu'elle perd — c'est-à-dire à quinze ans de clientèle construite. C'est tout ce que protège la mal nommée propriété commerciale.
En une phrase
Le fonds de commerce est un bien incorporel qui regroupe tout ce qui attire la clientèle ; le bail commercial protège le droit d’y rester.
Le fonds de commerce est un bien sans existence physique qui rassemble tout ce qui attire la clientèle ; le bail commercial protège ton droit de rester sur place.
Pourquoi cette règle existe
Le commerçant investit pendant des années pour bâtir une clientèle attachée à un emplacement. Si le propriétaire des murs pouvait le chasser à l’échéance du bail, il capterait gratuitement cet investissement. D’où la protection très forte instituée au XXe siècle et improprement nommée « propriété commerciale ».
Le commerçant investit pendant des années pour se bâtir une clientèle attachée à un emplacement. Si le propriétaire des murs pouvait le chasser à la fin du bail, il récupérerait gratuitement cet investissement. D’où la protection très forte créée au XXe siècle, qu’on appelle à tort la « propriété commerciale ».
Comment ça marche
- COMPOSITION DU FONDS. Éléments incorporels : la CLIENTÈLE, élément essentiel sans lequel il n’y a pas de fonds ; le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, les licences, les droits de propriété industrielle. Éléments corporels : matériel, outillage, marchandises.
- EXCLUSIONS : les immeubles, les créances et les dettes ne font pas partie du fonds. La cession d’un fonds ne transmet donc ni les dettes ni, en principe, les contrats — sauf les contrats de travail, les contrats d’assurance et le bail, transmis de plein droit.
- OPÉRATIONS : VENTE (mentions obligatoires, publicité, séquestre du prix pour protéger les créanciers, privilège du vendeur) ; NANTISSEMENT (sûreté sans dépossession) ; LOCATION-GÉRANCE (le propriétaire loue l’exploitation, le locataire-gérant exploite à ses risques, avec solidarité fiscale pendant six mois) ; APPORT EN SOCIÉTÉ.
- BAIL COMMERCIAL : durée minimale de NEUF ANS, avec faculté pour le locataire de résilier tous les trois ans. DROIT AU RENOUVELLEMENT à l’échéance ; si le bailleur refuse, il doit verser une INDEMNITÉ D’ÉVICTION couvrant la valeur du fonds.
- LOYER : encadrement de la révision, plafonnement par référence aux indices ILC et ILAT, déplafonnement possible en cas de modification notable des facteurs de commercialité. Loi Pinel de 2014 : renforcement de l’information du locataire et répartition encadrée des charges.
- Composition du fonds. Éléments incorporels (sans existence physique) : la clientèle, l’élément essentiel sans lequel il n’y a pas de fonds ; le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, les licences, les droits de propriété industrielle. Éléments corporels (matériels) : le matériel, l’outillage, les marchandises.
- Exclusions : les immeubles, les créances et les dettes ne font pas partie du fonds. Vendre un fonds ne transmet donc ni les dettes ni, en principe, les contrats — sauf les contrats de travail, les contrats d’assurance et le bail, qui sont transmis automatiquement.
- Opérations : la vente (mentions obligatoires, publicité, prix bloqué chez un tiers pour protéger les créanciers, privilège du vendeur) ; le nantissement (une sûreté sans dépossession) ; la location-gérance (le propriétaire loue l’exploitation, le locataire-gérant l’exploite à ses risques, avec une solidarité fiscale pendant six mois) ; l’apport en société.
- Bail commercial : une durée minimale de neuf ans, et le locataire peut résilier tous les trois ans. À l’échéance, il a un droit au renouvellement ; si le bailleur refuse, il doit verser une indemnité d’éviction qui couvre la valeur du fonds.
- Loyer : la révision est encadrée, le loyer est plafonné selon les indices ILC et ILAT, et il peut être déplafonné si les facteurs de commercialité changent nettement. La loi Pinel de 2014 a renforcé l’information du locataire et encadré la répartition des charges.
Exemple concret
Un commerçant exploite depuis quinze ans une boutique. À l’échéance du bail, le propriétaire refuse le renouvellement pour relouer plus cher. Il en a le droit, mais il devra indemniser le commerçant à hauteur de la valeur du fonds perdu — souvent plusieurs années de chiffre d’affaires.
Un commerçant exploite une boutique depuis quinze ans. À la fin du bail, le propriétaire refuse le renouvellement pour relouer plus cher. Il en a le droit, mais il devra indemniser le commerçant pour la valeur du fonds perdu — souvent plusieurs années de chiffre d’affaires.
Vocabulaire
- Universalité de fait : Ensemble de biens traité comme un tout unique, sans être une personne juridique.
- Indemnité d’éviction : Somme due au locataire évincé, égale au préjudice subi, principalement la valeur du fonds.
- Déplafonnement : Possibilité de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative réelle, hors plafond indiciaire.
- Location-gérance : Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds en confie l’exploitation à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.
- Universalité de fait : Un ensemble de biens considéré comme un tout unique, sans être une personne juridique.
- Indemnité d’éviction : La somme due au locataire chassé, égale au préjudice subi, surtout la valeur du fonds.
- Déplafonnement : La possibilité de fixer le loyer renouvelé à sa vraie valeur locative, sans tenir compte du plafond des indices.
- Location-gérance : Le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds confie son exploitation à un gérant, qui l’exploite à ses risques et périls.
Les textes à citer
- Articles L.141-1 et suivants (vente), L.142-1 et suivants (nantissement), L.144-1 et suivants (location-gérance), L.145-1 et suivants (baux commerciaux) du Code de commerce ; loi Pinel du 18 juin 2014.
- Les articles L.141-1 et suivants du Code de commerce régissent la vente du fonds, L.142-1 et suivants son nantissement, L.144-1 et suivants la location-gérance, et L.145-1 et suivants les baux commerciaux. La loi Pinel du 18 juin 2014 a modernisé le bail commercial.
L'arrêt à connaître
- Com. 27 février 1973 — La clientèle est l’élément essentiel du fonds : sans clientèle propre, pas de fonds de commerce.
- Civ. 3e, 27 mars 2002, Basilico — Reconnaît au franchisé une clientèle propre, malgré l’attractivité de l’enseigne du franchiseur.
- Com. 27 février 1973 — La clientèle est l’élément essentiel du fonds : sans clientèle propre, il n’y a pas de fonds de commerce.
- Civ. 3e, 27 mars 2002, Basilico — Cet arrêt reconnaît au franchisé une clientèle propre, malgré l’attrait de l’enseigne du franchiseur.
Piège / à ne pas confondre
L’expression « propriété commerciale » est trompeuse : le commerçant n’est en rien propriétaire des murs. Il dispose seulement d’un droit au renouvellement du bail, ou à défaut d’une indemnité. Ne jamais écrire qu’il serait propriétaire du local.
L’expression « propriété commerciale » trompe : le commerçant n’est pas du tout propriétaire des murs. Il a seulement un droit au renouvellement du bail, ou sinon une indemnité. N’écris jamais qu’il serait propriétaire du local.
À retenir pour l'épreuve
La clientèle est l’élément essentiel du fonds. Bail commercial : neuf ans, résiliation triennale, droit au renouvellement ou indemnité d’éviction.
La clientèle est l’élément essentiel du fonds. Bail commercial : neuf ans, résiliation tous les trois ans, droit au renouvellement ou indemnité d’éviction.